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21/09/2026 - Bairro Icaraí: Guia de Ruas
A Rua Comendador Queiroz tem uma única quadra. Ela liga a Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres, a orla da Praia de Icaraí, à Rua Ator Paulo Gustavo, o principal eixo comercial do bairro. Areia de um lado, comércio do outro, e nada além disso no meio.
Isso muda a forma de avaliar um imóvel ali. Em ruas longas de Icaraí, a primeira pergunta é em que quadra fica o apartamento. Na Comendador Queiroz essa pergunta não existe: todo imóvel da rua está na quadra da praia. O que resta comparar é o prédio, a planta, o andar, a vaga e o estado da unidade.
Na minha carteira tenho hoje um apartamento na rua: 2 quartos, 75 m², mobiliado, por R$ 690.000. Neste guia mostro o que a rua entrega e como ler o valor por metro quadrado dela sem se confundir com a média do bairro.
Sou Antônio Quinto, CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e em Administração de Empresas, com mais de 17 anos atuando em Icaraí.
A rua tem um único CEP: 24230-220, válido para todos os números, dos dois lados. Não há divisão por trecho nem por lado, o que é coerente com a extensão dela.
Na prática, quem pesquisa imóveis na Comendador Queiroz não precisa perguntar a quadra, como faria na Mariz e Barros ou na General Pereira da Silva. Precisa perguntar outras coisas: qual o prédio, qual o andar, se a vaga está na escritura e o que está incluído na venda.
Atenção à grafia: anúncios de outras imobiliárias escrevem "Comendador Queirós", com S. Nos Correios, o logradouro é Rua Comendador Queiroz, com Z.
É difícil encontrar em Icaraí um endereço com menos deslocamento diário. Da porta do prédio:
É o perfil de quem quer deixar o carro na vaga durante a semana.
A dependência completa é o ponto que costuma decidir a visita: em uma planta de dois quartos, ela funciona como escritório ou despensa sem tomar espaço dos quartos. Ser de fundos garante silêncio a uma quadra da orla, e o 8º andar afasta o ruído da rua.
Niterói fechou agosto de 2026 em R$ 8.057 por m², com valorização de 8,50% em doze meses, segundo o Índice FipeZAP. Quem olha só esses dois números conclui que o imóvel está caro. A conta não mede nada, porque a média da cidade mistura bairros, tipologias e padrões de prédio que não têm relação entre si.
O valor por metro quadrado desta unidade só se compara com o de outro apartamento que reúna as mesmas quatro condições:
1. Quadra da praia. A primeira quadra tem preço próprio em qualquer rua de Icaraí, e aqui a rua inteira é primeira quadra.
2. Mobiliado. O imóvel é vendido com os móveis. Eles entram no preço e não aparecem na metragem.
3. Vaga na escritura. A maioria dos prédios de Icaraí tem vaga, mas vaga escriturada é situação diferente de vaga de uso indeterminado.
4. Andar alto. Em prédio com elevador, o 8º andar não se compara com um segundo andar do mesmo edifício.
Some-se a tipologia: dois quartos formam um mercado próprio, com liquidez maior e valor por metro quadrado diferente do de plantas maiores. O par de comparação correto é outro 2 quartos mobiliado, na quadra da praia, com vaga escriturada e andar alto.
Cada rua de Icaraí tem a sua lógica. Apliquei o mesmo critério nos guias da Rua Mariz e Barros, da Rua General Pereira da Silva, da Rua Doutor Tavares de Macedo e da Rua Miguel de Frias.
A vaga. Confirme na escritura se ela está vinculada à unidade, se é livre ou presa e quais as regras do condomínio.
O que fica no imóvel. Em venda mobiliada, liste por escrito cada item que acompanha o apartamento.
As atas de assembleia. Peça as três últimas e o balancete. Prédio na quadra da praia costuma ter obra de fachada e esquadria na pauta, por causa da maresia.
A manutenção do edifício. A proximidade do mar cobra seu preço em ferragens, elevador e pintura externa. Vale perguntar quando foi a última reforma de fachada.
O ITBI em Niterói é de 2% sobre o valor da transação ou o valor venal, o que for maior, conforme a Lei Municipal 2.678/09. Em um imóvel de R$ 690.000, são cerca de R$ 13.800.
Detalhei o cálculo, as formas de pagamento e os prazos no guia do ITBI em Niterói.
Somam-se escritura, registro, certidões e os custos bancários do financiamento. A Selic está em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro de 2026, no quinto corte consecutivo de um ciclo gradual de redução que tende a melhorar as condições de crédito.
Para quem quer a praia a dois minutos e o comércio na outra ponta da mesma quadra, sem depender do carro no dia a dia. É um endereço de rua curta e residencial, encostado na parte mais movimentada de Icaraí, o que atende tanto quem mora quanto quem busca liquidez na revenda.
O CEP é 24230-220, único para toda a rua, em ambos os lados. Como ela tem apenas uma quadra, ligando a orla da Praia de Icaraí à Rua Ator Paulo Gustavo, não há divisão por trecho.
Depende do prédio, da planta, do andar, da vaga e do estado da unidade. Na carteira da Quinto Imóveis há um 2 quartos de 75 m², mobiliado, no 8º andar, com uma vaga na escritura, por R$ 690.000, o que equivale a R$ 9.200 por metro quadrado.
Sim. A rua tem uma só quadra, que começa na Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres, na orla, e termina na Rua Ator Paulo Gustavo. Todos os imóveis dela estão na quadra da Praia de Icaraí.
Me diga orçamento, número de quartos, metragem mínima, quantas vagas precisa e se pretende financiar — e eu retorno com o que realmente se encaixa, incluindo imóveis ainda não publicados.
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Numa rua de uma quadra só, o valor de mercado se decide no detalhe: prédio, andar, vaga, estado de conservação e o que fica no imóvel.
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Fontes e metodologia: Correios — base oficial de CEP; Índice FipeZAP, dados de venda residencial de agosto de 2026; Banco Central do Brasil — Copom, reunião de setembro de 2026; Prefeitura Municipal de Niterói — Lei Municipal 2.678/09 (ITBI). As informações do imóvel da carteira Quinto Imóveis refletem as condições cadastradas no momento da publicação.
Publicado em setembro de 2026 por Antônio Quinto, corretor de imóveis CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e Bacharel em Administração de Empresas.
Fonte: Antônio Quinto — CRECI 040171 | Bacharel em Direito e Administração
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