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16/09/2026 - Bairro Icaraí: Guia de Ruas
A Rua Mariz e Barros começa na Praia de Icaraí e segue até a Rua Santa Rosa, cortando todo o bairro. É a última rua que entra no conceito de miolo de Icaraí. Na minha carteira ela reúne hoje três plantas diferentes: um apartamento de 2 quartos na quadra da praia por R$ 670.000, um de 3 quartos na segunda quadra por R$ 780.000 e um de 4 quartos, também na segunda quadra, por R$ 1.150.000.
Os valores por metro quadrado vão de R$ 6.782 a R$ 8.273. Parece uma diferença de preço, mas não é: são três produtos distintos, com tipologia, quadra, vagas e infraestrutura diferentes. Neste guia explico por que esses números não se comparam entre si e o que cada imóvel entrega.
Sou Antônio Quinto, CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e em Administração de Empresas, com mais de 17 anos atuando em Icaraí.
A Mariz e Barros sai da orla, na Praia de Icaraí, e atravessa o bairro inteiro até a Rua Santa Rosa. Ela marca o limite do miolo de Icaraí: é a última rua que ainda entra nesse conceito.
Apesar da extensão, a rua tem apenas duas faixas de CEP na base dos Correios, divididas por lado da rua:
Como a rua atravessa o bairro de ponta a ponta e o CEP não indica o trecho, quem compara anúncios precisa perguntar a quadra. Um imóvel na quadra da praia e outro perto da Rua Santa Rosa têm o mesmo nome de rua e produtos completamente diferentes.
Dependendo da altura da rua, o imóvel fica mais perto da praia, do Campo de São Bento ou do Polo Gastronômico — mas em qualquer trecho tudo se resolve a pé. Ao alcance de uma caminhada estão:
É um endereço para quem quer escola, teatro, comércio e praia sem depender do carro.
É a opção para quem quer a quadra da praia, pronto para morar e com lazer para crianças no prédio. A dependência completa funciona bem como escritório ou quarto de hóspedes, o que amplia o uso de uma planta de dois quartos.
São 115 m² para três quartos, com dois banheiros e dependência completa. O trade-off está claro na ficha: não tem suíte nem área de lazer no prédio. Atende quem precisa de três quartos e prioriza metragem sobre infraestrutura.
Em Icaraí a maioria dos prédios tem vaga, mas duas vagas escrituradas são um diferencial, e ainda mais junto de quatro quartos. Ser de fundos garante silêncio e vista indevassada, e o sol da manhã ilumina a planta naturalmente.
Quem coloca os três lado a lado vê R$ 7.882, R$ 6.782 e R$ 8.273 e tenta concluir qual está caro. Essa conta não mede nada, porque os imóveis diferem em quase todos os fatores que formam o preço:
1. Tipologia. Dois, três e quatro quartos atendem compradores diferentes. O metro quadrado de um 2 quartos só se compara com outro 2 quartos.
2. Quadra. O QI890 está na quadra da praia; os outros dois, na segunda quadra. A primeira quadra tem preço próprio em qualquer rua de Icaraí.
3. Vagas. Os prédios de Icaraí são, em sua maioria, antigos, mas a grande maioria tem vaga de garagem. O diferencial está em ter duas ou mais: o QI1507 tem duas vagas na escritura, os demais têm uma. Um imóvel com duas vagas só se compara com outro de duas vagas.
4. Infraestrutura do condomínio. O prédio do QI890 tem playground, sala de jogos e salão de festas; o do QI1507, salão de festas; o do QI1531, portaria e elevador. Com lazer só se compara com lazer.
5. Estado do imóvel. O QI890 é vendido mobiliado. Móveis e ar-condicionado entram no preço e não aparecem na metragem.
Para uma comparação honesta, cada um deve ser medido contra imóveis da mesma tipologia, na mesma quadra, com o mesmo número de vagas e a mesma infraestrutura. Como referência geral, Niterói fechou agosto de 2026 em R$ 8.057 por m², com valorização de 8,50% em doze meses, segundo o Índice FipeZAP — média da cidade inteira, útil para tendência, não para avaliar um apartamento específico.
Esse é o mesmo princípio que apliquei nos guias da Rua General Pereira da Silva e da Rua Miguel de Frias: a média da rua diz pouco; o que decide é o par de comparação.
A quadra, não só o nome da rua. Como o CEP da Mariz e Barros não separa trechos, confirme a quadra antes de comparar anúncios.
A vaga. Verifique se está na escritura, se é livre ou presa e quais as regras do condomínio.
As atas de assembleia. Peça as três últimas e o balancete. Obra de fachada, elevador ou impermeabilização aprovada muda a conta da compra.
O que fica no imóvel mobiliado. Em venda com móveis, liste por escrito o que acompanha o imóvel.
O ITBI em Niterói é de 2% sobre o valor da transação, conforme a Lei Municipal 2.678/09. Nos três imóveis, isso representa cerca de R$ 13.400 no QI890, R$ 15.600 no QI1531 e R$ 23.000 no QI1507.
Somam-se escritura, registro, certidões e os custos bancários do financiamento. A Selic está em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro de 2026, no quinto corte consecutivo de um ciclo gradual de redução que tende a melhorar as condições de crédito.
Para famílias que querem escola, teatro, comércio e praia a pé, em uma rua que ainda está dentro do miolo de Icaraí. A rua atende do casal que busca o primeiro imóvel perto da orla até a família grande que precisa de quatro quartos e duas vagas.
A rua tem dois CEPs, divididos por lado: 24220-120 para o lado ímpar e 24220-121 para o lado par. Como ela vai da Praia de Icaraí até a Rua Santa Rosa e o CEP não indica o trecho, é preciso confirmar a quadra do imóvel para saber a distância da praia.
Depende da tipologia, da quadra, das vagas e da infraestrutura do prédio. Na carteira da Quinto Imóveis há um 2 quartos de 85 m² na quadra da praia por R$ 670.000 (R$ 7.882/m²), um 3 quartos de 115 m² na segunda quadra por R$ 780.000 (R$ 6.782/m²) e um 4 quartos de 139 m² com duas vagas na segunda quadra por R$ 1.150.000 (R$ 8.273/m²).
Dependendo da altura da rua, o imóvel fica mais perto da praia, do Campo de São Bento ou do Polo Gastronômico, mas tudo é acessível a pé: a Praia de Icaraí, a Rua Ator Paulo Gustavo, o Campo de São Bento, o Colégio Abel, o Teatro Abel, o Colégio Salesiano, o Polo Gastronômico de Icaraí e a Universidade Federal Fluminense, além de bancos, farmácias e supermercados.
Me diga orçamento, número de quartos, metragem mínima, quantas vagas precisa e se pretende financiar — e eu retorno com o que realmente se encaixa, incluindo imóveis ainda não publicados.
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Como você viu, a média da rua diz pouco. Quadra, tipologia, vagas e infraestrutura do prédio mudam o valor de mercado de forma relevante.
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Fontes e metodologia: Correios — base oficial de CEP; Índice FipeZAP, dados de venda residencial de agosto de 2026; Banco Central do Brasil — Copom, reunião de setembro de 2026; Prefeitura Municipal de Niterói — Lei Municipal 2.678/09 (ITBI). As informações dos imóveis da carteira Quinto Imóveis refletem as condições cadastradas no momento da publicação.
Publicado em setembro de 2026 por Antônio Quinto, corretor de imóveis CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e Bacharel em Administração de Empresas.
Fonte: Antônio Quinto — CRECI 040171 | Bacharel em Direito e Administração
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