Informações
Contato
(21) 98103-6246
21/09/2026 - Bairro Icaraí: Guia de Ruas
A Rua Otávio Carneiro liga o Campo de São Bento à Praia de Icaraí. Ela começa na Rua Gavião Peixoto, em frente ao Campo, cruza a Rua Doutor Tavares de Macedo e a Rua Ator Paulo Gustavo e termina na orla. São três quadras, com o maior parque do bairro numa ponta e o mar na outra.
Na minha carteira tenho hoje um apartamento na rua: 3 quartos, 135 m², na segunda quadra da praia, por R$ 1.099.000. Neste guia mostro como a rua se divide, o que cada trecho entrega e como ler o valor por metro quadrado desse imóvel sem compará-lo com o que não é par dele.
Sou Antônio Quinto, CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e em Administração de Empresas, com mais de 17 anos atuando em Icaraí.
Cada trecho tem um cotidiano próprio. Perto da orla, a rua vive o movimento da praia; perto da Gavião Peixoto, a referência passa a ser o Campo e o comércio do miolo. A quadra do meio fica entre os dois, com a praia e o Campo a poucos minutos a pé em direções opostas.
A Otávio Carneiro tem dois CEPs, divididos por lado da rua:
O CEP não indica o trecho. Um prédio colado à orla e outro em frente ao Campo de São Bento podem ter exatamente o mesmo código. Quem compara anúncios precisa perguntar a quadra, porque é ela que define a distância da praia e do Campo.
Em qualquer das três quadras, a rotina se faz sem carro:
Vista livre e indevassada no 4º andar é o que diferencia esta unidade: a privacidade se mantém com as cortinas abertas, e o sol da manhã entra sem barreira. A planta tem copa separada e dependência completa, espaço que plantas mais recentes do bairro costumam ter cortado.
Niterói fechou agosto de 2026 em R$ 8.057 por m², com valorização de 8,50% em doze meses, segundo o Índice FipeZAP. O valor deste apartamento, R$ 8.140, parece coincidir com a média. A coincidência não diz nada: a média da cidade mistura bairros, tipologias e padrões de prédio sem relação entre si.
O par de comparação correto para este imóvel reúne as mesmas condições:
1. Tipologia. Três quartos com suíte só se compara com três quartos com suíte.
2. Quadra. Segunda quadra da praia só se compara com segunda quadra. Na própria Otávio Carneiro, um imóvel na quadra da orla ou em frente ao Campo é outro produto.
3. Vaga. A maioria dos prédios de Icaraí tem vaga; o que importa é o número de vagas e se estão na escritura. Uma vaga escriturada só se compara com uma vaga escriturada.
4. Infraestrutura do condomínio. Prédio com portaria, elevador e bicicletário, sem área de lazer, não se compara com condomínio que tem piscina e salão.
5. Posição. Vista livre e indevassada tem valor próprio frente a unidades que dão para o prédio vizinho.
A Otávio Carneiro cruza a Rua Doutor Tavares de Macedo, que tem guia próprio. Apliquei o mesmo critério nos guias da Rua Mariz e Barros, da Rua General Pereira da Silva e da Rua Miguel de Frias.
A quadra, não só o nome da rua. Como o CEP separa lados e não trechos, confirme a quadra antes de comparar anúncios.
O que compõe o condomínio. Peça o balancete e as três últimas atas. Saiba o que a taxa cobre e se há obra aprovada ou fundo de reserva sendo recomposto.
A vaga. Confirme na escritura se ela está vinculada à unidade e se é livre ou presa.
A vista. Vista livre é um atributo que depende do entorno. Vale verificar se há terreno ou imóvel baixo à frente com potencial de nova construção.
O ITBI em Niterói é de 2% sobre o valor da transação ou o valor venal, o que for maior, conforme a Lei Municipal 2.678/09. Em um imóvel de R$ 1.099.000, são cerca de R$ 21.980.
Detalhei o cálculo, as formas de pagamento e os prazos no guia do ITBI em Niterói.
Somam-se escritura, registro, certidões e os custos bancários do financiamento. A Selic está em 13,75% ao ano desde a reunião do Copom de 16 de setembro de 2026, no quinto corte consecutivo de um ciclo gradual de redução que tende a melhorar as condições de crédito.
Para famílias que querem praia e parque na mesma rua, com escola, teatro e comércio a pé. A escolha da quadra é a decisão principal: mais perto da orla, do Campo ou no meio dos dois.
A rua tem dois CEPs, divididos por lado: 24230-190 para o lado ímpar e 24230-191 para o lado par. O CEP não indica o trecho; para saber a distância da praia ou do Campo de São Bento, é preciso confirmar a quadra do imóvel.
Ela começa na Rua Gavião Peixoto, em frente ao Campo de São Bento, cruza a Rua Doutor Tavares de Macedo e a Rua Ator Paulo Gustavo e termina na Praia de Icaraí, somando três quadras.
Depende da tipologia, da quadra, das vagas e da infraestrutura do prédio. Na carteira da Quinto Imóveis há um 3 quartos com suíte, 135 m², na segunda quadra da praia, com uma vaga na escritura, por R$ 1.099.000, o que equivale a R$ 8.140 por metro quadrado.
Me diga orçamento, número de quartos, metragem mínima, quantas vagas precisa, em que quadra prefere morar e se pretende financiar — e eu retorno com o que realmente se encaixa, incluindo imóveis ainda não publicados.
WhatsApp: (21) 98103-6246
Ver apartamentos à venda em Icaraí →
Numa rua de três quadras, a quadra, a tipologia, as vagas e a infraestrutura do prédio mudam o valor de mercado de forma relevante.
Solicitar avaliação gratuita do imóvel →
Fontes e metodologia: Correios — base oficial de CEP; Índice FipeZAP, dados de venda residencial de agosto de 2026; Banco Central do Brasil — Copom, reunião de setembro de 2026; Prefeitura Municipal de Niterói — Lei Municipal 2.678/09 (ITBI). As informações do imóvel da carteira Quinto Imóveis refletem as condições cadastradas no momento da publicação.
Publicado em setembro de 2026 por Antônio Quinto, corretor de imóveis CRECI-RJ 040171, Bacharel em Direito e Bacharel em Administração de Empresas.
Fonte: Antônio Quinto — CRECI 040171 | Bacharel em Direito e Administração
Especialistas em compra, venda e permuta de imóveis em Icaraí e Zona Sul de Niterói.
Mais de 17 anos de experiência. Atendimento 24h.
📱 (21) 98103-6246 | 🌐 quintoimoveis.com.br | 📧 corretor.quintobrb@gmail.com
Niterói, RJ
www.quintoimoveis.com.br © 2026. Todos os direitos reservados.
Esse site utiliza cookies para garantir a melhor experiência e personalização de conteúdo. Ao continuar navegando, você concorda com nossa Política de Privacidade.
