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Se você está comprando um imóvel em Niterói, o ITBI é um dos custos que mais surpreendem quem não conhece o processo. Muitos compradores planejam a entrada e o financiamento, mas esquecem de reservar esse valor — e se veem em dificuldades no momento da escritura.

Sou Antônio Quinto, corretor de imóveis, Bacharel em Direito e Administração de Empresas, com mais de 17 anos de experiência em Niterói, e parcerias com correspondentes bancários. Neste artigo, explico tudo sobre o ITBI em Niterói em 2026: o que é, quanto custa, como calcular e como pagar.

O Que É o ITBI

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal obrigatório cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário por compra e venda. Sem o pagamento do ITBI, o cartório não realiza o registro da escritura, ou seja, a transferência legal do imóvel não acontece.

Atenção: o ITBI não incide em herança ou doação. Nesses casos, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual.

Alíquota do ITBI em Niterói em 2026

Em Niterói a alíquota do ITBI é única, de 2%, aplicada sobre a base de cálculo, conforme o art. 54 do Código Tributário do Município (Lei Municipal nº 2.678/09). Não há tabela progressiva por valor do imóvel: um apartamento de R$ 500 mil e uma cobertura de R$ 2,5 milhões pagam o mesmo percentual.

Vale o alerta: a progressividade de alíquotas de ITBI conforme o valor do imóvel é vedada pela Súmula 656 do Supremo Tribunal Federal. Se você encontrar em algum site uma tabela de 2%, 2,5% e 3% para Niterói, ela não corresponde à legislação municipal.

Exceção — imóvel popular financiado pelo SFH: nas transmissões de imóveis populares, assim entendidos os de valor da referência IS (R$ 306.672,67 em 2026), compreendidas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o imposto é a soma de 2% sobre o valor não financiado com 0,5% sobre o valor financiado. O cálculo nessa forma depende de documento do agente financeiro comprovando que a operação está efetivamente no SFH.

Na prática, a maior parte dos imóveis de Icaraí, Santa Rosa e Ingá fica fora da regra reduzida: ela alcança apenas a faixa popular definida pela Prefeitura, e não todo financiamento pelo SFH.

Como Calcular o ITBI em Niterói

A base de cálculo é sempre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal do imóvel (valor de referência da Prefeitura). Se você declarar um valor abaixo do mercado, a Prefeitura pode questionar e cobrar sobre o valor venal.

Exemplos práticos em 2026:

Como Pagar o ITBI em Niterói

Online (mais rápido): acesse o Portal de Serviços de Niterói em servicos.niteroi.rj.gov.br, selecione "Solicitar lançamento do ITBI" e preencha os dados do imóvel. Se aprovado automaticamente, a guia é emitida na hora.

Presencialmente: preencha o formulário DITI e compareça na Rua da Conceição, 100 — Centro — Niterói, com a documentação necessária.

Prazo: o ITBI deve ser pago antes da assinatura da escritura. Apresente o comprovante de pagamento no cartório para lavrar a escritura.

Atraso: gera multa de até 20% sobre o valor do ITBI + juros de 1% ao mês + correção pelo IPCA. Débitos em aberto podem ser inscritos na Dívida Ativa.

Quem Paga o ITBI: Comprador ou Vendedor?

Por lei e por costume, o ITBI é pago pelo comprador. Mas nada impede que as partes negociem e o vendedor assuma esse custo como condição da venda. É uma cláusula negociável — especialmente quando o vendedor está com urgência para fechar.

Planeje o Custo Total da Compra

Além do ITBI, a compra de um imóvel em Niterói envolve outros custos que precisam entrar no planejamento:

Quanto custa comprar em cada rua

Para ver esses custos aplicados a imóveis reais, com preço, condomínio e IPTU de cada unidade, veja os guias de rua de Icaraí:

• Rua Mariz e Barros — apartamentos de 2, 3 e 4 quartos, da quadra da praia à Rua Santa Rosa
• Rua General Pereira da Silva — estoque de planta antiga e metragem grande
• Rua Doutor Tavares de Macedo — prédios residenciais e comércio de bairro na mesma calçada
• Rua Miguel de Frias — estoque tradicional e condomínio-clube na mesma rua

Posso Ajudar no Processo

Acompanho toda a documentação da compra, desde o cálculo do ITBI até o registro em cartório.

📱 (21) 98103-6246
🌐 quintoimoveis.com.br
📧 corretor.quintobrb@gmail.com
🕘 Atendimento 24 horas, 7 dias por semana

Fontes: Prefeitura de Niterói — Secretaria Municipal de Fazenda (página oficial do ITBI, 2026); Lei Municipal nº 2.678/09 — Código Tributário do Município de Niterói, art. 54 e §§ 1º e 2º; Supremo Tribunal Federal — Súmula 656.